前几天和望京产业地产圈的价格朋友一块喝了杯咖啡聊了聊望京的市场。通过一线实战中的资管人的视野，也许能更助于了解整个望京商办市场！
一：超甲级楼宇的定价逻辑可能受到挑战
那个因为裁员时间闹得满城风雨的每日优鲜望京的最后一站正是万科望京中心，其在这个万科管理的明星商改办项目里高峰期租了约11000平米的办公楼，然后才搬到了顺义后沙峪的博瑞大厦，按照常理，如此大距离的搬迁，会有大量员工离职吧，但是实际情况是在一个刚装修好的办公室里，员工几乎无大量自行流失！互联网行业大衰退的市场背景下，员工对办公环境的容忍度在急速提高。
记得我经常看的地产博主“地产与远方”，分享的租户需求金字塔里边写到，便于招聘是支撑企业支付高额租金承租甲级办公楼的重要原因。在未来多数企业诉求仅放在活下去情况下，顶级的硬件，物业服务我想很难足以支撑超过乙级楼两倍左右的定价！正如新能源汽车冲击汽油车一样，以往那些支撑三四倍溢价的动力系统正在被新能源动辄都在5秒以内百公里加速的电机碾压，
二：部分企业把办公区设置在二线城市！
他们团队还带着我看了一个1000平米左右带露台的办公区，这个是楼内企业退出来的办公室。我本来以为是这个公司业务不行裁员缩减，他们告诉我搬走原因是因为把部分工作分流在了二线的城市。其实这也不是什么新鲜事了，像自动驾驶行业的明星企业MOMENTA，设置在苏州设置了双总部。令写字楼资管人担忧的是，这种现象持续发生，势必影响存量客户需求，往年新增需求量较大，可以不在乎这些存量需求变化，但是今年你听到过几个外地企业进京大面积选址的呢！
三：对望京未来三年的写字楼市场比较悲观
近两年的写字楼的空置主要还是阿里巴巴和美团退租和整合办公区带来的，美团在关庄租了超过80000平米，加上人员和产品线优化，基本上把望京10000平米以内的职场都给退租了，比如宝能大厦职场。阿里巴巴在崔各庄新建的办公区能容纳1.8万人，阿里的望京职场基本上就会空了。这个空置短期内很难有规模级的企业能够填补。从资管的角度来看，望京的办公楼市场很不健康，阿里美团这样的头部企业以及关联公司占比过高，资本市场好的时候抬高租金，逼走有潜力的中小企业。在互联网行业没有大肆扩张之前，望京是以外资制造业为主的，比如西门子，浦项等。望京这个阵痛大概要持续三年时间，大部分业主都要痛苦的接受降价的过程，租金打七折甚至降一半的事情将持续发生。
四：残酷市场将造就一批资管人
看着望京区域内明星项目利星行广场目前情况下的高出租率，有业主也开始考虑租户组合了，考虑如果碰到一个类似奔驰这样的企业我到底该不该用市场价一半的租金给留下来当主力租户！也有业主开始注重资管团队建设了，不敢再随便带个老家的亲戚来管理项目了。我特意问了他们关于万科商管部门的薪酬体系，他们没有单套成交提成，而是年终项目奖金。这是成熟市场的标准做法，而目前单套成交提成的方式更为常见，只管招进去，不管维护的事，新招一个人，只给三个月的试用期，招不进去客户，就开除换人。行业不成熟正体现在人力资源的落后上，没办法，以前日子太好过了。
五：客户选址过程中不带遗留精装的项目首轮基本就出局，大客户亦是如此！
2021年是北京服务式办公爆发式增长的一年，包括造梦空间，泰巢在内的多家公司攻城掠地，拓展多个项目，并且基本都去化完毕，这些产品满足了中小企业拎包入住的办公需求。到了2022年，这个趋势出现在了能动辄租赁5000平米以上的中大型客户身上，比如刚从望京soho签约到龙湖蓝海引擎的云账户，还有从国家会议中心一期搬到东二环的QQ音乐。这些大企业看中装修的程度甚至超过了交通！如果项目是毛坯房，或者比较烂的遗留装修（还需要拆除），即使给出低租金，客户大概率也不会考虑。毕竟装修是一次性投入，属于沉没性成本，企业们更加看中现金流！资管公司反应比较迅速，比如提供定制装修等，给与装修补贴等。我听到业主方更多的问题是，如果租户不喜欢这个装修风格，我岂不是要砸了重装？这个认知上得差距，只能通过空置来交学费！
关于客户的选址逻辑，我和他们团队有一条非常一致：决定是否入备选项目的第一条件是眼缘，尤其在负责行政或者采购的是女同志的时候！
六;产业主题招商难度很大，可实践性很弱
他们团队很早就看到了互联网行业的大势已去，所以想把目标放在更具潜力的新能源或者生物医药上，经过一段时间的摸查发现，了解其产业链的地产需求本身就有巨大的屏障，也难以借助外部力量，自身的产品体量以及人员储备也是难以支持这种试错成本。区域的产业主题主要还是得依靠政府的资源导入，单个地产商有心无力！
七：超过一多半的看房客户原地续租！
目前望京写字楼市场严重内卷的时候，守住原有客户比签约新客户容易多了，业主们也都给与了租户们较低的签约租金，搬家毕竟折腾，还得装修，索性就原地续租了。还有不少租约内的客户也会借助市场的巨变给业主施压降租，不答应就违约换房！今年的看房客户续租率远超往年（望京今年大单成交率寥寥）！
作为办公楼咨询顾问，和业主方沟通市场是日常工作，希望我们的分享对资管的朋友有所帮助，也帮助需要选址的企业更好的了解市场！
